Обобщение судебной практики рассмотрения дел по спорам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого помещения либо многоквартирного жилого дома непригодным для проживания, аварийным и подлежащим сносу или реконструкции за 2023 год.

Ноябрьским городским судом Ямало-Ненецкого автономного округа в 2023 году рассматривались дела по спорам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого помещения либо многоквартирного жилого дома непригодным для проживания, аварийным и подлежащим сносу или реконструкции. Всего за 2023 год вынесено 168 решений по указанным спорам. Еще по 26-ти делам судом утверждены мировые соглашения.

В ходе анализа судебной практики Ноябрьского городского суда по рассмотрению указанных дел, установлено, что по 55-ти делам стороны воспользовались правом на подачу апелляционных, кассационных жалоб на вынесенные решения. Так, в результате пересмотра решений в Суде Ямало-Ненецкого автономного округа, 31 решение Ноябрьского городского суда оставлены судом апелляционной инстанции без изменения, апелляционные жалобы участников дел – без удовлетворения. При этом, при пересмотре в Седьмом кассационном суде общей юрисдикции, 6 апелляционных определений, которыми решения Ноябрьского городского суда оставлены без изменения, также оставлены судом кассационной инстанции без изменения. 1 апелляционное определение, которым решение Ноябрьского городского суда было отменено полностью, с вынесением нового решения, в результате пересмотра в Седьмом кассационном суде, было отменено, с оставлением без изменения решения суда первой инстанции. 5 решений Ноябрьского городского суда судом Ямало-Ненецкого автономного округа отменены с вынесением нового решения. 5 решений Ноябрьского городского суда судом Ямало-Ненецкого автономного округа отменены в части с вынесением нового решения. По 4 делам судом апелляционной инстанции прекращено производство в связи с принятием отказа от апелляционной жалобы. Изменено в апелляционной инстанции 10 решений Ноябрьского городского суда.

Правовую основу деятельности судей Ноябрьского городского суда Ямало-Ненецкого автономного округа при рассмотрении гражданских дел по указанным спорам, составляют: Конституция Российской Федерации, Жилищный кодекс Российской Федерации, Федеральный закон от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», Федеральный закон от 21.07.2007 № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства», Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденное постаныванием Правительства Российской Федерации от 28.01.2006 № 47, постановление Пленума Верховного суда Российской Федерации от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», правовые позиции Конституционного суда Российской Федерации.

В соответствии со ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации (ЖК РФ), жилищные права собственника жилого помещения в доме, признанном непригодным для проживания, аварийным и подлежащим сносу, регулируются в следующем порядке. Жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления.

Изъятие жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд осуществляется в порядке, установленном для изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Собственнику жилого помещения, подлежащего изъятию, направляется уведомление о принятом решении об изъятии земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд, а также проект соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд в порядке и в сроки, которые установлены федеральным законодательством.

Собственник жилого помещения, подлежащего изъятию, до заключения соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд либо вступления в законную силу решения суда о принудительном изъятии такого земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимого имущества может владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению и производить необходимые затраты, обеспечивающие использование жилого помещения в соответствии с его назначением. Собственник несет риск отнесения на него при определении размера возмещения за жилое помещение затрат и убытков, связанных с произведенными в указанный период вложениями, значительно увеличивающими стоимость изымаемого жилого помещения.

Возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения. При этом по заявлению прежнего собственника жилого помещения за ним сохраняется право пользования жилым помещением, если у прежнего собственника не имеется в собственности иных жилых помещений, не более чем на шесть месяцев после предоставления возмещения прежнему собственнику жилого помещения, если соглашением с прежним собственником жилого помещения не установлено иное.

При определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

По соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение.

Органы государственной власти субъекта Российской Федерации вправе устанавливать для собственников жилых помещений в многоквартирных домах, признанных в установленном порядке аварийными и подлежащими сносу или реконструкции, дополнительные меры поддержки по обеспечению жилыми помещениями при условии, что на дату признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции у них отсутствуют иные жилые помещения, пригодные для постоянного проживания, находящиеся в их собственности либо занимаемые на условиях социального найма или по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования.

Граждане, которые приобрели право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме после признания его в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, за исключением граждан, право собственности у которых в отношении таких жилых помещений возникло в порядке наследования, имеют право на выплату возмещения за изымаемое жилое помещение, рассчитанного в порядке, установленном частью 7 настоящей статьи, размер которого не может превышать стоимость приобретения ими такого жилого помещения, при этом положения частей 8 и 8.1 настоящей статьи в отношении таких граждан не применяются.

Если собственник жилого помещения не заключил в порядке, установленном земельным законодательством, соглашение об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд, в том числе по причине несогласия с решением об изъятии у него жилого помещения, допускается принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда. Соответствующий иск может быть предъявлен в течение срока действия решения об изъятии земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. При этом указанный иск не может быть подан ранее чем до истечения трех месяцев со дня получения собственником жилого помещения проекта соглашения об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд.

Признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 настоящей статьи.

В случае, если земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, признанный аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, предоставлен в установленном законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности порядке федеральному органу исполнительной власти (федеральному государственному органу), в котором федеральным законом предусмотрена военная служба, либо подведомственным ему предприятиям (учреждениям), а также расположен на территории обособленного или закрытого военного городка, изъятие земельного участка, на котором расположен указанный дом, и каждого жилого помещения в указанном доме, за исключением жилых помещений, находящихся в собственности Российской Федерации, осуществляется для государственных нужд в порядке, предусмотренном частью 10 настоящей статьи.

В случае, если в отношении территории, на которой расположен многоквартирный дом, признанный аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, принято решение о комплексном развитии территории жилой застройки в соответствии с законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности, орган, принявший решение о признании такого дома аварийным, обязан предъявить к собственникам помещений в указанном доме требование о его сносе или реконструкции и установить срок не менее шести месяцев для подачи заявления на получение разрешения на строительство, снос или реконструкцию указанного дома. В случае, если собственником или собственниками многоквартирного дома в течение установленного срока не будет подано в установленном законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности порядке заявление на получение разрешения на строительство, снос или реконструкцию такого дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, и жилые помещения в указанном доме подлежат изъятию для муниципальных нужд в соответствии с частью 10 настоящей статьи.

Изъятие земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, признанный аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, и жилых помещений в таком доме до истечения срока, указанного в части 11 настоящей статьи, допускается только с согласия собственника.

Решением Ноябрьского городского суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 21.02.2023 по гражданскому делу № 2-153/2023 полностью удовлетворены исковые требования Департамента имущественных отношений Администрации города Ноябрьска к О. об установлении выкупной цены, о прекращении права собственности, признании права муниципальной собственности, выселении из жилого помещения без предоставления другого жилого помещения, взыскании судебной неустойки, судебных расходов, встречные исковые требования О. к департаменту имущественных отношений Администрации города Ноябрьска о возложении обязанности по предоставлению жилого помещения взамен аварийного - оставлены без удовлетворения. В обоснование иска указано, что ответчик по встречному иску является собственником жилого помещения, находящегося в жилом доме, который на основании заключения межведомственной комиссии № 166 (1688) от 26 декабря 2014 года, признан аварийным и подлежащим сносу. Распоряжением Администрации города Ноябрьска от 29.01.2015 № 32-з ( в ред. От 24.05.2022) указанный дом включен в перечень непригодного для проживания и аварийного жилищного фонда на территории муниципального образования город Ноябрьск, на собственников помещений дома возложена обязанность осуществить в срок до 26.12.2021 отселение из занимаемых жилых помещений, а в срок до 10.06.2022 осуществить снос дома. Поскольку снос многоквартирного жилого дома собственниками осуществлен не был, администрация г. Ноябрьска 1 июля 2022 года приняла постановление об изъятии для муниципальных нужд земельного участка, занятого этим многоквартирным домом. Указанный дом включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда на территории ЯНАО в 2019-2024 гг, утв. Постановлением Правительства ЯНАО от 05.04.2019 № 346-П (п.232). Поскольку спорное жилое помещение приобретено ответчиком 16 января 2020 года, т.е. после признания дома аварийным, а спор в отношении спорного жилого помещения возник только после принятия решения об его изъятии для муниципальных нужд и в период действия ч.8.2 ст.32 ЖК РФ, то департамент полагает, что ответчику должно быть предоставлено возмещение (выкупная цена) за принадлежащее ему спорное жилое помещение по цене приобретения его ответчиком, т.е. в размере 825 000 рублей. От заключения соглашения по выплате возмещения (выкупной цене) за спорное жилое помещение ответчик уклоняется. В спорном жилом помещении ответчик проживает, хранит личные вещи и предметы мебели, по регистрации не значится. Истец просил установить ответчику возмещение (выкупную цену) за спорное жилое помещение в размере 825 000 рублей, после перечисления О. возмещения (выкупной цены) за спорное жилое помещение; прекратить его право собственности на данное жилое помещение с прекращением права пользования данным жилым помещением, а также признать за муниципальным образованием город Ноябрьск право собственности на данное жилое извещение, выселить его из данного жилого помещения без предоставления другого жилого помещения, с возложением обязанности передачи освобожденного данного жилого помещения департаменту имущественных отношений Администрации города Ноябрьска по акту приема-передачи; взыскать с О. в пользу департамента судебную неустойку в размере 200 рублей, за каждый день неисполнения решения суда с даты, следующей за датой вступления в знойную силу решения суда, по день фактического исполнения решения суда, а также судебные расходы в размере 122 рублей.

О. обратился в суд со встречным иском к Департаменту о возложении обязанности по предоставлению жилого помещения взамен аварийного. В обоснование исковых требований указал, что многоквартирный жилой дом, в котором расположено спорное жилое помещение, признан аварийным и подлежащим сносу. На основании договора купли-продажи жилого помещения от 30 декабря 2019 года О. приобрёл в собственность жилое помещение. Право собственности зарегистрировано 16 января 2020 года. Просил суд обязать департамент при расселении аварийного здания, предоставить ему в собственность благоустроенное жилое помещение в границах муниципального образования город Ноябрьск в виде однокомнатной квартиры.

Отказывая истцу по встречному иску в его требованиях, суд не нашел оснований для предоставления ему жилого помещения взамен аварийного, поскольку ч.8.2 ст.32 Жилищного кодекса РФ вступила в силу с 28 декабря 2019 года. При этом, акты жилищного законодательства не имеют обратной силы и применяются к жилищным отношениям, возникшим после введения его в действие, как предусмотрено ч.1 ст. 6 ЖК РФ. Доводы ответчика и его представителя о том, что предварительный договор купли-продажи был заключен 23 декабря 2019 года, в связи с этим необходимо руководствоваться жилищным законодательством на указанную дату, признаны судом не состоятельными.

Суд апелляционной инстанции согласился с выводами Ноябрьского городского суда. Доводы жалобы истца по встречному иску сводились к возникновению у него права на получение иной комнаты взамен признанной аварийной с момента заключения предварительного договора купли-продажи жилого помещения. Довод отклонен судебной коллегией по гражданским делам, поскольку основан на неверном истолковании истцом по встречному иску норм права. В соответствии со ст. 131 ГК РФ, право собственности на недвижимость, приобретенную по договорам купли-продажи, мены или иной сделке, переходит к приобретателю с момента внесения записи в ЕГРН. При этом, суд апелляционной инстанции обратил внимание на то, что предварительный договор купли-продажи, на который ссылался податель жалобы, не является заключенной сделкой.

Решением Ноябрьского городского суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 03.05.2023 по гражданскому делу № 2-242/2023 удовлетворены требования истца о признании договора мены недействительным в части применения пункта, устанавливающего доплату разницы между стоимостью жилого помещения, переданного в муниципальную собственность, и стоимостью жилого помещения, полученного взамен. Применены последствия недействительности сделки, в пользу истца с ответчика взыскано неосновательное обогащение. 23 октября 2020 года между К., Т. и Администрацией города Ноябрьска в лице департамента имущественных отношений Администрации города Ноябрьска был заключен договор мены, по условиям которого истцы передали в собственность муниципального образования город Ноябрьск принадлежащую им на праве общей долевой собственности квартиру, а департамент имущественных отношений передал им в собственность иную квартиру. При этом на них была возложена обязанность по выплате департаменту разницы в стоимости обмениваемых жилых помещений в размере 450500 рублей, что ими и было сделано путем перечисления денежных средств в бюджет муниципального образования город Ноябрьск. На момент заключения договора мены многоквартирный дом состоял в долгосрочной окружной адресной программе по переселению граждан из аварийного жилищного фонда на территории Ямало-Ненецкого автономного округа.

Довод ответчика, возражавшего против признания спорного пункта договора мены недействительным, сводился к тому, что истцы добровольно заключили договор мены жилых помещений, сам договор соответствует общим нормам федерального и регионального законодательства, а именно как части 8 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, так и разделу III-I Закона ЯНАО от 30 мая 2005 года № 36-ЗАО «О порядке обеспечения жилыми помещениями граждан, проживающих в Ямало-Ненецком автономном округе», предусматривающих возможность доплаты разницы в рыночной стоимости обмениваемых жилых помещений.

Жилой дом, в котором находилось жилое помещение, включен в региональную адресную программу «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда на территории Ямало-Ненецкого автономного округа в 2019-2024 годах». Разделом III адресной программы Ямало-Ненецкого автономного округа (в редакции, действующей в момент возникновения спорных правоотношений между сторонами) не предусматривалась обязанность собственника по оплате разницы между стоимостью прежнего и нового жилого помещения на случай превышения стоимости предоставляемого жилого помещения. Постановлением Правительства Ямало-Ненецкого автономного округа от 22 декабря 2020 года № 1503-П в региональную адресную программу внесены соответствующие изменения, предусматривающие, что, если стоимость жилого помещения, передаваемого в собственность взамен изымаемого жилья, ниже выкупной цены изымаемого жилого помещения, то собственнику выплачивается разница между стоимостью прежнего и нового жилого помещения, а если стоимость предоставляемого жилого помещения выше выкупной цены изымаемого жилого помещения, то по соглашению сторон обязанность по оплате разницы между ними возлагается на собственника (абзац семнадцатый). Между тем, указанные правовые положения, в силу части 1 статьи 6 Жилищного кодекса Российской Федерации применяются к жилищным правоотношениям, возникшим после введения его в действие (со дня официального опубликования – 23 декабря 2020 года).

Таким образом, исходя из буквального толкования в совокупности правовых норм Федерального закона от 21 июля 2007 года № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства», разъяснений, изложенных в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29 апреля 2014 года, положений адресной программы Ямало-Ненецкого автономного округа, утвержденной постановлением Правительства Ямало-Ненецкого автономного округа от 5 апреля 2019 года № 346-П, следует, что ни федеральным законодательством, ни адресной программой Ямало-Ненецкого автономного округа по переселению граждан из аварийного жилищного фонда не предусматривалась обязанность граждан, переселяемых из жилых помещений в аварийном многоквартирном доме, по доплате разницы между стоимостью изымаемого жилого помещения и вновь предоставляемого.

Изменения в раздел III региональной адресной программы, предусматривающие доплату собственником, если стоимость предоставляемого жилого помещения выше выкупной цены изымаемого жилого помещения, были внесены только 22 декабря 2020 года.

Таким образом, как на момент возникновения у К., Т. права на предоставление жилого помещения в собственность взамен изымаемого, так и на момент заключения договора мены жилых помещений, ни федеральным законодательством, ни адресной программой Ямало-Ненецкого автономного округа не была установлена доплата гражданами, переселяемыми из жилых помещений в аварийном многоквартирном доме, разницы между стоимостью изымаемого жилого помещения и вновь предоставляемого.

При том, что источниками финансирования программных мероприятий являются средства Фонда ЖКХ, средства окружного бюджета и средства местных бюджетов (абзац первый раздела IV адресной программы). В ней не содержится положений, предусматривающих возможность приобретения жилых помещений за счет средств граждан, переселяемых из аварийного жилья.

Право истцов на предоставление иного жилого помещения в собственность возникло в силу пункта 3 статьи 2, статьи 16 Федерального закона от 21 июля 2007 года № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства», в связи с чем вышеизложенные положения Закона Ямало-Ненецкого автономного округа № 36-ЗАО к возникшим правоотношениям неприменимы.

Следовательно, истцам, переселяемым из жилого помещения, принадлежащего им на праве собственности и находящегося в признанном аварийным и подлежащим сносу жилом доме, в рамках региональной адресной программы по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, жилое помещение должно предоставляться без каких-либо доплат.

Судебная коллегия по гражданским делам согласилась с доводами Ноябрьского городского суда, указав на противоречие условия договора о доплате со стороны собственника разницы между обмениваемыми жилыми помещениями действующему законодательству, подчеркивая то, что на момент заключения договора мены, оно не предусматривало предоставления иного помещения с возложением на собственника обязанности произвести доплату. Кроме того, не оспаривается добровольное заключение истцами договора, а также отсутствуют доказательства того, что перед подписанием договора мены, ответчиком до истцов была доведена информация о том, что дом был включен в региональную адресную программу, в связи с чем, истцы, как собственники жилого помещения, имеют право на предоставление иного жилого помещения без каких-либо доплат.

Анализ судебной практики Ноябрьского городского суда по рассмотрению дел по спорам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого помещения либо многоквартирного жилого дома непригодным для проживания, аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, показал, что наибольшее количество решений оставлено без изменения судом апелляционной инстанции, что свидетельствует об их законности и обоснованности, правильности применения норм жилищного права судьями Ноябрьского городского суда, единообразии судебной практики. Кроме того, количество дел, по которым утверждены мировые соглашения (25 гражданских дел), также говорит о практическом обеспечении жилищных прав граждан при возникновении таких споров, которые, действительно, являются распространенными в городе Ноябрьске и составляют большую часть из всех других возможных тяжб.

Судья Ноябрьского городского суда Р.И. Фаткуллина